年报点评 世茂房地产:有质增长催生自我超越-建文皇帝

年报点评 世茂房地产:有质增长催生自我超越 时间:2020年03月31日 12:19:37

年报点评 世茂房地产:有质增长催生自我超越

实际上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾一再强调,公司没有重回前十的压力。对世茂房地产而言,在收并购市场频频出手,不仅仅是积极补仓,更是对企业间合作的深入探索。如此看来,排位的晋升只是世茂房地产实现自我超越的必然结果——规模相若,快者必胜。

负债结构持续合理安全边际逐步提升

在规模道路上策马扬鞭的世茂房地产,并未忽视增长质量。2019年,世茂房地产的各项盈利指标皆实现了稳健增长,更为难得的是,世茂房地产旗下的酒店、商业及物管板块收入规模超过60亿元。

2019年,世茂房地产实现营业收入1115.2亿元,同比增长30.4%,为近5年来的最高增速;毛利同比增长26.6%至341.3亿元,毛利率达30.6%,持续维持在30%以上。

截至2019年底,世茂房地产的土地储备(权益前)约7679万平方米,货值超过13000亿元,遍布全国120个城市,总项目数达349个。

许世坛口中的进步,并非单指销售业绩,而是实现有质量的增长。

不过,世茂房地产2019年新增的5000亿货值,在许世坛眼中已经足够消化一段时日,更为稳妥地保持进步是世茂房地产今年的主题,“今年的土地预算在回款的50%左右,不会特别多”。

值得一提的是,世茂房地产拟更名为世茂集团,董事会认为更改公司名称将更有效反映集团的业务现况,并有利于提升集团的企业形象以及未来业务发展。

不过,仅止步于针对资产包的收购,还不能被称之为创新。

至此,世茂房地产实现了连续三年“有质量的高速增长”。而在世茂房地产的快速增长计划中,尚有两年时间。许世坛曾表示,“我们长远的规划就是希望比同规模的企业增速快”。

显然,维持稳定的增储节奏,提高对收并购项目的要求,继续寻求“合作共赢生态圈”的优质伙伴,将成为世茂房地产未来的重要方向。

不仅如此,世茂房地产也在城市更新等方面与福晟展开了合作。在城市更新方面,世茂福晟合作的项目货值超过3000亿元。尽管旧改项目的周期较长,但从长远来看,项目的庞大货值已被世茂房地产锁定,将带来稳定的利润与现金流。世茂房地产也将根据旧改项目的进度,优先关注市场潜力较大的城市及区域,提升落地效率。

同时,世茂房地产的期末在手现金约为596.2亿元,实现现金短债比约1.6,表示公司流动性充裕,短期偿债无忧。

在融资方面,通过发行5-7年长期限、利率位于3.23%-5.6%区间的公司债,逐步置换短期债务,提高财务安全边际。此外,世茂房地产于期内进一步降低融资成本至5.6%,处于行业低位。

同时,世茂房地产年内核心业务净利润上升30.6%至153.3亿元,年内股东应占核心业务净利润上升22.5%至104.8亿元。未来,世茂房地产的权益利润有望继续维持在20%以上的增速。

年报点评 世茂房地产:有质增长催生自我超越

经过两年的主动调整优化后,开启新计划的世茂房地产将规模与利润并重,逐步追求规模效应的良性循环。

K图 00813_0   在连续三年超额完成年度销售目标之后,世茂房地产(00813.HK)于2019年再次实现了对自我预期的超越。至此,外界颇为关心的行业前十卡位战终于尘埃落定,开足马力的世茂房地产重返前十,跻身行业第九位。

为加快资产包项目的落地,世茂房地产专门让旗下世茂海峡发展公司与福晟进行对接,将主导的大部分项目在当年实现落地销售,完成高效率地利润转化;同时,世茂房地产还对资产包内的项目抽茧剥丝,优先将优质项目进行转化。

更难能可贵的是,世茂房地产的销售回款在2018年突破1300亿之后,2019年再创新高,为1950亿元,同比增长42%。

在2016年结束去库存调整后,世茂房地产制定了一个为期五年(2017年-2021年)的发展计划。其中,最为主要的是实现销售业绩的快速增长。

实际上,世茂房地产早已围绕地产主业,展开多种业态的持续精进。从“地产+”到“大飞机战略”,世茂房地产与时俱进——从以房地产为核心,酒店、物管、商业、旅游娱乐作为重要“两翼”,再到增添高科技、医养、教育等新业态“尾翼”,世茂房地产的多元化布局已愈趋平衡。

在疫情的影响下,2020年房地产行业增速将受到市场下行的较大冲击,世茂房地产将年度销售目标锁定在3000亿元。与近年来设定的稳健目标相同,世茂房地产并没有给自己施加较大的增长压力。在许世坛看来,世茂只要保持每年的进步,在行业中前进是必然的。“至于前进一名还是两名,我们没考虑这么多,反正我们就是要进步”。

2019年,世茂房地产的净负债率约为59.7%,连续第8年维持在60%以下;借款余额约为1265.6亿元,占总负债的35.7%,较2018年下降4.4个百分点,不仅在同规模企业中处于低位,亦在行业中处在低位。

2019年,世茂房地产更进一步,实现合约销售额2600.7亿元,同比增长47.6%,再次超额完成全年销售目标。

构建“合作共赢生态圈” 增强多元化协同发展效应

期内,世茂房地产来自酒店、商娱及物管板块的收入获得了稳健的增长,收入规模合计达65亿元。其中,酒店收入突破22亿元,商娱收入18亿元,物管收入25亿元。

目前,福晟住宅项目近1200亿货值的土储,丰富的土储足以满足其四年的发展。

连续3年超额完成目标规模跳涨助排名上升

丰富的土储资源,支撑起了世茂房地产未来的发展信心。

营收迎5年来最高增速多元化布局更趋均衡

对于多元化板块的未来,世茂房地产也打算踩准自身发展计划的时间点。许世坛表示,集团旗下物业和酒店板块将在未来两三年内分拆上市,物业的上市速度会更快一些。

此后的两年时间里,世茂房地产的销售增速有目共睹。在2017年-2018年,销售额同比增长47.9%及74.8%,继2016年之后连续超额完成年度销售目标;

仅在2019年,世茂房地产就新增了5000亿元的土地货值,不仅对当期销售产生了助推,也为未来的发展增加了底气。其中,约有三分之二以上来自于收并购,让期内的土地成本低至每平方米5035元。此外,世茂房地产并不追求百分百的权益收购,在降低收并购投入的同时,这些项目也将进一步扩大其净利润。

为此,世茂房地产曾于2015年-2016年主动放缓对规模的要求,转而追求有质量的增长。

在许世坛看来,优质项目的收购机会固然不容错过,更为重要的,是在住宅项目之外,是否还存在能助推世茂多元化业务的优质项目,从而以收购资产包的形式实现更高收益的投资。

其中,短期借款约为367.8亿元,占比29%,长期借款约为897.8亿元,占比71%。

原标题:年报点评|世茂房地产:有质增长催生自我超越

体现世茂房地产有质量增长的另一面,是公司长期稳定的财务策略。

“福晟优质的商业资产我们也在密切关注,”许世坛表示,“最重要的是‘福晟六建’,这是打造世茂建筑施工产业链的重要一环。”

作为去年在收并购市场频频出手的熟面孔,世茂房地产的最大手笔,无疑是鲸吞福晟。可以说,世茂房地产收并购逻辑的大发散,催生出了“世茂福晟”平台。

随着疫情得到有效控制,行业也将迎来新的分化。许世坛认为,2020年是收并购的好时机,中小开发商面临较大压力,将给保持充分流动性的大房企带来更大机会。

就在年度业绩发布的同一天,世茂房地产公布了更名消息,将“世茂房地产”更名为“世茂集团”。显然,后者更适合世茂房地产当下的发展路径。

上述企业间合作的新模式被世茂称为“合作共赢生态圈”,通过梳理庞大的资产包,最大化降低从投入到转化所需的时间。

与成本较高的物业销售不同,这些板块不仅为世茂房地产带来了可观的利润,也提供了稳定的现金流,并持续保持世茂房地产在穿越市场周期时的竞争力。

对于规模较大的企业,无限靠近阈值,突破就愈发困难。当下,前20强房企的平均增速为20%左右。而世茂房地产则将增速维持在45%以上,这无疑是一种“后发先至”式的抢位。

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